二手房评估价征税将实现一房一价

2018年08月25日 来源:

二手房评估价征税将实现“一房一价”

二手房的价格如何认定?每套房的价值差别如何体现?一直以来都缺少这方面的标准。

评估价征税就将建立对成都二手房的一房一价评估系统,彻底打破过去按片区划定指导价的模式,让评估价格更加接近实际成交价。

7月1日起,成都二手房交易将参考评估价系统计价征税(以下简称评估价征税),之前普遍盛行的虚报成交价格,采用阴阳合同来逃税避税的现象,将得到遏制。

此前,本报曾多次对此进行报道,引发业内和读者的强烈关注。此次评估价征税新政让众多业主最为关心的是评估价价格如何制定?税务部门如何评估房屋价值?实际交易中如何交税?

日前,成都市地税局相关负责人接受本报采访时对此一一做了解答,并表示采用二手房评估价征税并不会增加税负,只是对之前习惯逃税的人来说意味着交易成本将会增加。

二手房交易一房一价

到过售楼部的人都知道,同一个楼盘的房子因为户型、位置、楼层、朝向、景观的不同,价格都会有所差别

二手房评估价征税将实现一房一价

。即使同一层楼、同样的户型,因为朝向不同也可能相差上万元,开发商对新房的定价可谓是一房一价。

但是二手房的价格如何认定?每套房的价值差别如何体现?一直以来都缺少这方面的标准。如今,评估价征税就将建立对成都二手房的一房一价评估系统。彻底打破过去按片区划定指导价的模式,让评估价格更加接近实际成交价。

据了解,新的评估价征税将成都主城区住宅分为19个片区进行评估,测定出片区内每一个小区存量房的评估价范围。评估价将是对中心城区的每栋房屋所涉及的位置、结构、楼型、面积、环境、交通、景观等近30个参数进行详细了解后确定。

成都市地税局副巡视员尉国荣向表示,通过30多个参数的评估标准,可以测算出成都市区每栋房屋的评估价,比如王府花园小区内每一栋楼的评估价都可以通过这30个参数植入后测算出来。

针对业内关心的评估价是一个具体数值还是一个价格范围的问题。尉国荣表示,评估价将是一个具体的数值,如果某一栋楼的评估价格是元/平方米,那么征税的时候到底按照哪个价格征收会存在分歧,因此评估价会是一个具体的数值,比如7800元/平方米。

一旦确定了某一栋楼的评估价,便可以再根据另外的参数,比如楼层、朝向等确定每一户的具体价格。据尉国荣介绍,每栋楼的评估价将进入成都市二手房交易系统,当某一套二手房需要进行交易时,只需要调出该房屋所在的那栋楼的价格,然后植入楼层、朝向等参数,就可以评估出该房屋的评估价。

纳税原则上不低于评估价

据悉,二手房评估价将根据市场情况及时调整,如果市场价格变化比较明显,也可能缩短调整周期,确保评估价接近市场交易价。

尉国荣向解释这样做的原因是房屋价值也是随行就市,会根据房屋使用年限、周围配套等情况及时进行加减分。比如,某一栋楼附近突然修了一个变电站,那么房屋价值就会下降,如果该小区附近最近通了地铁,那么房产价值就会上升。

新政执行后,除非正当理由,二手房买

卖纳税核价标准原则上不得低于评估价。当然,也有可能存在异议的情况。如果交易人觉得价格评得太高,可向房地产交易所在地区主管税务部门提出复核申请,纳税人也可以委托具有二级以上资质的价格认证机构进行个案认定,地税部门将参考价格认证机构的认定结果,确定房屋的交易计税价格。

据了解,为提高评估价在二手房交易征税中的普适性和接受度,二手房的评估价可能会接近市场价,但一般都会略低于实际市场价格。

评估价将不会对外公布

另一个令业界和业主都颇为关注的是评估价究竟是多少?何时公布?公众如何查询自己房屋的评估价?

对此,尉国荣表示,在7月份新政策实施以后,评估价也并不会对外公布,只会进入成都市的二手房交易系统,房屋买卖双方只需要按照合同的真实交易价格进行纳税即可。评估价只有在交易价格明显低于评估价的基础上才会起到作用。意思是说,并不是每套房屋的交易都能用上评估价,只有需要进行买卖时才会对其评估。

举例来说,王府花园小区第2栋楼的评估价格是8000元/平方米(但这一价格不会进行公开),如果该栋有一套房子要进行买卖,买卖双方实际成交价格为9000元/平方米,那么双方按照实际成交价纳税即可。如果买卖双方制作阴阳合同,把成交价更改为

5000元/平方米,明显低于评估价,就将按照评估价纳税。也就是按照就高原则确定计税价格,按照尉国荣的说法,如果申报价明显偏低且无正当理由的,则依据评估价来核定计税价格。

据悉,此次评估价征税针对的只是住宅,商业性质的房产不在此次评估价征税范围之内。在尉国荣看来,这主要是因为影响商业地产价值的参数和住宅大不相同,一个住宅可能因为附近有名校,其价值就会上升,但是商业地产就必须是有人流量,参考标准不一样。下一步,成都市地税局也将推出商业地产的评估价征税系统,具体的参数标准仍在设计之中。

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