弄明白这些税费买二手房时能省不少钱

2018年11月07日 来源:

弄明白这些税费 买二手房时能省不少钱

对于大部分人来说,买房是大事。特别是在北上广深等一线城市,一套房子背负几辈人的积蓄和希望。但买房并非只是交房款这么简单,买房是个精细活

弄明白这些税费买二手房时能省不少钱

,特别是买二手房,除前期要研究楼市政策、楼盘位置、周边基础设施外,还要跟各种税费打交道。提前弄明白这些税费能为你省下不少钱。

目前市场上交易的房屋主要有商品房和经适房,这两种不同类型的房子,所要交的税费也各不相同。商品房是目前主流的房子,它由房企缴纳全额土地出让金后开发并向市场销售的房屋。它的产权属于购房者,交易不受限制(特殊城市除外),只要你有钱就能购买。在买二手商品房时,要缴纳的税费主要有契税、营业税及附加税费、个人所得税。

契税,主要分2种情况:首套房90平方米以下的契税是签价的1%;首套房90平米以上是契税1.5%;多套房的不论面积大小契税都是签价的2%-3%(注:各地二手房契税征收标准略有不同)。

需要注意的是,首套和多套房的界定是以家庭为单位,婚前夫妻任何一方买过房子,结婚后想再买房都要算二套。

个人所得税,主要分2种情况:房子满5年且是唯一住房的情况下,免征个人所得;未满5年的商品房无论首套还是多套,都要缴纳差额20%个人所得税。差额20%即:(现在签价—原来的签价)×20%。

需要注意的是未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关对其实行核定征税,在住房转让收入的1%-3%幅度内确定。

营业税及附加税费比较复杂,分5种情况。一线城市,满2年的普通住宅免征营业税;一线城市非普通住宅交差额5%的营业税;一线城市未满2年的交全额5%的营业税;二线及以下城市满2年的普通住宅和非普通住宅都免征营业税;二线及以下城市未满2年的,要交全额5%的营业税。

需要注意的是,缴纳营业税就必须缴纳城建税、教育附加、地方教育费附加等各种附加税,所有营业税及附加税加起来约为5.6%了。

举个例子,在北京买一套80平米、房产证未满2年的二手商品房,签价300万,原值100万。则需缴纳契税300万×1%=3万;个人所得税(300万-100万)×20%=40万;营业税及附加税300万/(1+5.6%)×5.6%=15.9万;这么算下来,要买下这套房子,除了房款外,还要交58.9万的税费。

在买卖二手商品房的过程中,契税是买家要缴纳的,营业税和个人所得税是卖家要交的,但在一些大城市中,比较抢手的房源的房主卖房时会提前约定营业税、个人所得税会转嫁给买方。所以为了减少税费,有住房刚需的买方在选择二手房时,可以优先考虑购买,满5年且唯一的普通住宅。在这种情况下,买方只需要交一个契税。

二手房市场上也会出现一些经适房。经济适用房是当地政府根据经济适用住房建设计划安排建设的住房。经济适用房分为,一类经济适用房和二类适用房。

一类经济适用房,即两限房(限房价、限地价),房本必须满五年以后才可以交易,交易需补交10%的综合地价款,交易一次以后房本性质变更为商品房;二类经济适用房是指回迁房、单位集资建房等,房本未满五年也可以交易,交易需要补交3%的综合地价款。交易一次以后,房本性质变更为商品房。

与上面的例子做比较,如果你买的是房产证未满2年的80平米二手一类经适房,除了契税、个人所得税、营业税及附加税费外,签价300万的一类经济适用房还要交30万的综合地价款。

这么看来,不同规格和年限的二手房子,税费大有不同。在此,小M提醒那些想买房的刚需消费者们,买房前一点要做足功课,好好了解不同类型房子的税费,理性的根据自己的预算来选房子。

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