多热点城市房地产现回暖迹象房价总体大涨基

2018年09月07日 来源:

多热点城市房地产现回暖迹象 房价总体大涨基础不存在

今年以来,一线城市房地产市场出现量价齐升的局面

多热点城市房地产现回暖迹象房价总体大涨基

,但并不意味着楼市将重回大步快涨时代。由于近年来房地产市场供需关系更加均衡,政府宏观调控政策更为合理,房价整体快速上涨的基础不存在。

6、7月份是楼市销售传统淡季,不少热点城市却迎来了淡季不淡的销售局面。在杭州,不仅新建商品房成交量连续第四个月超万套,楼市高库存也在7月末首度降至15万套内的今年以来库存最低值;在深圳,6月份一二手住宅单月合计成交23224套,同比上涨261%,仅次于2009年11月的历史高峰与楼市回暖形成呼应的,是住宅开发投资增速一年半来首现回升。

业内人士表示,经过2014年的沉寂之后,随着一系列楼市利好政策的实施,需求旺盛的一线城市新建商品房和二手房量价齐升,楼市再现回暖迹象。但并不意味着全国楼市将重回大步快涨时代。2003年至2013年,我国商品房年销售额、销售面积均出现较大幅度增长,市场基数已不可同日而语,增速降低已是必然。

住宅开发投资增速回升

春江水暖鸭先知。作为反映楼市景气指数重要指标之一的住宅开发投资,出现了久违的增速回升。国家统计局最新数据显示,今年前7个月,全国房地产开发投资同比增长4.3%,增速比1月至6月回落0.3个百分点。今年以来,各月投资累计增速回落幅度逐月缩小,房地产开发投资现企稳迹象。

尤为值得一提的是,在经历了一年半的下行之后,住宅投资增速开始回升。同比增长3.0%,增速比1月至6月回升0.2个百分点,为2014年以来的首次回升。

住宅投资占全国房地产开发投资的比重超过三分之二,其增速回升将对下一步全国房地产开发投资产生拉动作用。国家统计局投资司高级统计师李皎说。

同时,前7个月的住宅销售也增长较快。1月至7月,住宅销售面积53009万平方米,销售额34884亿元,比1月至6月分别增长6.9%和16.8%,大大高于办公楼等其他用途商品房销售增速。

李皎说,销售市场好转给房地产开发企业提供了有力的资金支持,将提振企业开发建设的信心。同时,房地产开发景气指数虽仍处于历史低位,但已连续两个月回升。

此外,前7个月,重点城市商品房销售面积增长8.2%,比非重点城市高3.5个百分点;销售额增长18.6%,比非重点城市高11.3个百分点。这表明,在一线重点城市房地产市场出现回暖的同时,三四线城市依然面临较大的去库存压力。

房产市场供需总体平衡

最新的70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,除北上广深房价环比增幅较多之外,一些非一线城市的房地产市场销售也增长明显。今年1月至7月,深圳、宁波、杭州销售面积增速超过50%,销售额增速超过70%,带动40个重点城市销售市场表现明显好于非重点城市。专家表示,这说明房地产市场回暖的迹象更加明显,回暖的范围也在不断扩大。

面对部分城市房地产市场的回暖,有舆论担心房价又要迎来新一轮快速上涨阶段。对此,国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为,当前我国楼市总体供需平衡,总体上看价格快速上涨的基础已经不复存在。他表示,任何一个房地产市场的发展,都不会背离基本的供求关系。随着房地产市场的持续发展,至2013年,全国家庭户均拥有住房1.0套。在这样一个大的前提下,供不应求、住房稀缺致使房价大涨的可能性已不大。当然,在一些热点城市的核心区域和热点区域,房价还有可能出现一定的上涨,但这对房地产市场的整体影响不大,也不会改变整个供需格局。

总体而言,我国房地产市场供应已经从过去总体偏紧、部分地区过紧,发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况。当供给速度远快于需求时,很难出现2009年那样的楼市暴涨。即便是北上广深等供应偏紧的一线城市,也有限购政策在控制需求规模,从而抑制房价过快上涨。例如,近日北京出台政策,提高通州区购房门槛,就对平稳房价起到了重要作用。

投机需求不会大量进入

在房地产市场供需总体平衡的情况下,房价缘何走高?对此,邓郁松认为,其中重要的原因是一些利好政策的实施,以及部分住房金融政策的变化。

邓郁松进一步解释道,一线城市房价对于金融政策较为敏感。一般情况下,一线城市供应偏紧,市场刚需强劲。当购房首付比例下调时,便能激发一部分购买需求。因此,对于一线城市而言,为避免市场过热,应该执行比较中性的住房金融政策。

不过,也有专家认为,当前房地产金融政策的调整,是对市场的一种回归。此前,为遏制房地产市场投资投机性需求,一些改善性需求也被误伤。而近来一系列政策利好的释放,正是为了在抑制投资投机和保护刚需、改善性需求之间,找到更好的契合点。

资金的逐利性,让一线城市房地产市场成为投资者的首选。在当前房地产市场前景整体被看好的情形下,是否会有大量投机性需求进入呢?对此,业内专家表示这种可能性不大。首先,一线重点城市的限购政策还没有取消,投机性需求大规模进入的条件还不存在。其次,投资有风险,随着近些年楼市的起落,楼市投资的难度越来越大。此外,随着房地产税落地预期的加强,投资者也会越来越谨慎。

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