总理鼓励房地产放大招营改增到底有何影响

2018年07月22日 来源:

总理鼓励房地产放大招营改增到底有何影响?

为了进一步减轻企业负担,两会期间李克强总理提出,今年将采取三项举措,其中一条是全面实施营改增。从5月1日起,将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。一时间,房地产营改增成为业内热议的话题,竟有南京一写字楼打出广告企业购房纳税可抵扣,买房首选XXX。那么,营改增对楼市有什么影响?企业真的将加入抢房大军了?

企业将加入抢房大军理解错了吧?

3月5日晚上,有些开发商各种雀跃,因总理的政府工作报告提到:从5月1日起,营改增将扩大到房地产业和建筑业等,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。抵扣两个字让各家都开始幻想和发出宣言,企业将加入抢房大军了。

有企业表示,这明摆着就是对目前企业购置不动产的行为进行了鼓励,因为,通过购置不动产抵扣增值税进项税金,能够降低企业的不动产持有成本。企业通过购置房屋,不仅房屋归其所有,还能获得相应的增值税,抵扣自身的税款。

以房价100万元、物料成本40万元为例,原先按5%缴纳营业税5万元,增值税40/17%=5.81,合计约10.81万元;营改增后,如果房地产业的增值税税率定为11%,则销项税额为100/11%=9.9,进项税额为40/17%=5.81,相抵后交税4.09万元。很明显是有了较大的降税比例。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,营改增对企业投资楼市确实会有助推作用,对于投资者来讲,将因此而获益。

但也有人认为,企业买房,无论是出租还是卖掉,税负都比个人要高,营改增并没有从根本上降低这方面的税负。营改增给企业卖房带来的变化是,原来要交的全额营业税5%,以后将变成差价增值税11%。这意味着:卖房赚得多,就要比原来交更高的税;赚得少,则比原来交更少的税。这种变化,当然是更合理,但称不上是利好还是利空,它是中性的,不会让企业产生炒房的冲动。

对有些房企影响过大或会出台过渡政策

据介绍,在一定条件下营改增对一些房企的利润有负面影响。对房企来说,理论上直接的应对措施之一即提高房价。比如,一个房地产项目完工了,但销售还没结束,若突然实行营改增,即税率从5%增加到11%。企业完工了,销售合同出来了,基本上也没有进项税抵扣了

总理鼓励房地产放大招营改增到底有何影响

,价格也不能改,企业在营改增之前购进房地产、营改增之后卖出,如果没有特别的过渡政策,对企业的影响也会很大。

在专家看来,营改增影响房产企业收入成本,是对其产生价格调整的动因。但基于我们的经验及房企一贯操作,在定价决策考量中,市场因素要比成本因素更为重要。在消费者对价格极度敏感的今天,房企一味转嫁增值税可能不是出路,房企必须加强内部控制,提高产品性价比。

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